1) 목차
- 한눈에 보는 핵심 변화 요약
- 내 전세 계약에 생기는 변화
- 집 살 때 달라지는 점(매매·대출)
- 세금·청약·분양권·토지거래허가 핵심
- 규제지역(서울 전역+경기 12곳) 확인
- 사례로 보는 대출 한도 변화
- 자주 묻는 질문(FAQ)
- 3줄 요약
2) 한눈에 보는 핵심 변화 요약
이번 대책의 핵심은 대출 규제 강화와 규제지역 확대입니다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 70% → 40%으로 낮아지고, 일부 구간은 비율 외에 금액 상한이 적용됩니다. 주요 제도는 공고 이후 순차 시행되며, 토지거래허가는 공고 후 일정 기간이 지나면 효력이 발생합니다.
| 항목 | 기존 | 변경/핵심 | 비고 |
| 규제지역 | 일부 구·시 | 서울 전역 + 경기 12개 지역 | 조정대상·투기과열·토지거래허가 |
| 주담대 LTV | 최대 70% | 40% (규제지역) | 특례·정책대출은 별도 요건 |
| 가격별 한도(규제지역) | 비율 중심 | ≤15억: 6억, 15~25억: 4억, >25억: 2억 | 금액 상한 병행 |
| 전세대출 DSR 반영 | 은행별 상이 | 원금 제외, 이자만 반영 | 타 대출 여력에 영향 |
| 토지거래허가 | 일부 지역 | 허가 필수 + 2년 실거주 의무 | 세입자 승계 매수 어려움 |
| 분양권 전매 | 일부 완화 | 전매 제한 강화(기보유분 1회 예외) | 시행일 이후 적용 |
| 청약 1순위 | 요건 완화 | 통장 2년 + 세대주 요건 등 | 재당첨 제한 강화 |
| 세금(규제지역) | 완화 구간 존재 | 다주택 취득세 중과 | 양도세 중과 등 |
3) 내 전세 계약에 생기는 변화
가. 전세대출의 DSR 영향
전세대출은 이자만 DSR에 들어갑니다. 그래도 DSR이 높아지면 신용대출이나 주담대 여력이 줄어들 수 있습니다.
나. 전세퇴거자금대출(LTV) 유의
규제지역 편입으로 창구 안내가 엇갈리는 사례가 있었습니다. 다만 지정 전에 체결한 계약 등은 경과 규정으로 기존 기준이 유지될 수 있습니다. 실제 취급 기준은 은행별로 다를 수 있어 서면 확인을 받으시길 권합니다.
다. 갱신·이사 타이밍 점검
- 갱신 전, 내 DSR(추가 대출 계획 포함)과 금리 변화를 먼저 계산합니다.
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부와 보증료를 비교합니다.
- 허가구역 거래는 세입자 승계가 어려울 수 있어 거주 일정을 먼저 확정합니다.
| 전세 상황 | 영향 포인트 | 체크 항목 |
| 신규 전세 | 이자반영 DSR로 타 대출 여력↓ | 금리·만기 비교, 보증보험 가능 여부 |
| 전세퇴거(보증금 반환) | LTV 안내 혼선 주의 | 계약일·지정일 확인, 경과 규정 서면 확인 |
| 갱신(재계약) | 대환·추가대출 제한 가능 | 총부채·이자 부담 점검 |
4) 집 살 때 달라지는 점(매매·대출)
가. LTV 40% + 가격별 금액 상한
규제지역 주담대는 LTV 40%가 기본이며, 주택 가격 구간에 따라 최대 대출 한도가 정해집니다. 가격이 높을수록 총 한도가 빠르게 줄어들 수 있습니다.
나. 생애최초·신혼부부 등 정책대출
정책대출의 LTV 완화는 유지되지만, 소득·주택가액·무주택 등 세부 요건을 충족해야 합니다.
다. 대환(갈아타기) 제약
규제지역 편입 후 낮은 금리로 갈아타려면 새 기준(LTV 40%)을 충족해야 합니다. 조건이 맞지 않으면 원금 일부 상환이 필요할 수 있습니다.
5) 세금·청약·분양권·토지거래허가 핵심
가. 세금(규제지역)
- 취득세: 다주택 중과(예: 2주택 8%, 3주택 이상 12%).
- 양도세: 다주택 중과율 적용 가능.
- 1주택 비과세: 2년 보유 + 2년 거주 요건.
나. 청약·분양권
- 1순위 요건 강화(통장 2년 + 세대주 등), 가점제 비중 확대 가능.
- 재당첨 제한 강화(최대 기간 확대).
- 분양권 전매 제한 강화(지정 당시 기보유분 1회 예외).
다. 토지거래허가구역
허가구역에선 사전 허가가 필요하고, 대체로 2년 실거주 의무가 부과됩니다. 세입자 승계가 어려워 갭투자 차단 효과가 큽니다.
6) 규제지역(서울 전역 + 경기 12곳) 확인
서울은 25개 전 자치구가 대상이며, 경기는 아래 12곳이 추가 지정되었습니다.
-> 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남
7) 사례로 보는 대출 한도 변화
조건에 따라 차이는 있지만, 규제지역 전환으로 대출 한도가 수천만 원 줄어들 수 있습니다. 아래는 이해를 돕기 위한 단순 예시입니다.
| 가정 | 변경 전 | 변경 후 | 차이 |
| 연소득 5천만원 | 약 2.94억 | 약 2.51억 | -0.43억 |
| 연소득 1억원 | 약 5.87억 | 약 5.01억 | -0.86억 |
실제 한도는 신용점수·기존 부채·금리·만기 등 조건에 따라 달라집니다.
8) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 생애최초는 LTV 70%가 그대로인가요?
정책대출의 LTV 완화는 유지됩니다. 다만 소득·자산·주택가액 등 요건 충족이 필요합니다.
Q2. 분양권은 지금 바로 전매가 막히나요?
시행일 이후 전매 제한이 적용됩니다. 지정 당시 보유 중인 분양권은 1회에 한해 예외가 있을 수 있습니다.
Q3. 전세퇴거자금대출 LTV가 모두 40%인가요?
일괄 40%로 단정하기 어렵습니다. 계약일·접수일에 따른 경과 규정과 은행 취급 기준을 서면으로 확인하세요.
Q4. 허가구역에서 전세 끼고 매수할 수 있나요?
실거주 의무로 세입자 승계 매수가 사실상 어렵습니다. 매도·매수 모두 거주 계획을 먼저 확정해야 합니다.
9) 3줄 요약
① 규제지역에선 주담대 LTV 40%와 금액 상한이 함께 적용됩니다.
② 전세대출은 이자만 DSR에 반영돼도 다른 대출 여력이 줄 수 있습니다.
③ 토지거래허가·실거주 의무로 갭투자가 어려워집니다. 거래·이사·대환 일정을 다시 점검하세요.
부동산 집 값 상승을 막기 위해서 시행되었다고는 하나..
서민들이 집 마련하기는 더욱 어려워질 것 같은 안타까움이 느껴집니다.